Квартира в строящемся доме: договор цессии или купли-продажи?

Вопрос поступил на линию консультаций Информационной Аналитической Системы «1С:Консалтинг. Стандарт» в марте 2009 года

[О ИАС 1С:Консалтинг.Стандарт] [Рассылки] [Линия консультаций] [Примеры использования] [Обновления] [Технические требования] [Диагносты] [Конструкторы]

Организация по договору участия в долевом строительстве жилого дома приобрела квартиру (планируемая сдача дома – 2-й квартал 2010 г.). Стоимость квартиры полностью оплачена.

Организация рассматривает два варианта:

передать физическому лицу имущественное право на квартиру по договору цессии;
продать физическому лицу квартиру, заключив с ним договор купли-продажи.

Финансовая служба организации просит разъяснить налоговые последствия по НДС при каждом варианте.

Отвечает специалист проекта Информационная Аналитическая Система «1С:Консалтинг. Стандарт»: аудитор, к.э.н. Марина Озерова

Рассмотрим каждый из предложенных вариантов с точки зрения налогообложения НДС.

ВАРИАНТ 1. Организация передает физическому лицу имущественное право на квартиру по договору цессии.

Объект налогообложения

Передача имущественных прав является объектом налогообложения НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ).

Налоговая база при передаче имущественных прав

В соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога, и расходами на приобретение указанных прав.

Иными словами, при передаче имущественных прав на жилые дома и помещения, доли в них НДС нужно платить с разницы между ценой передаваемого имущественного права (с учетом НДС) и расходами на его приобретение (письмо Минфина России от 16.04.2008 № 03-07-11/149).

Несколько слов о том, что следует понимать под расходами на приобретение имущественного права.

Дело в том, что в целях применения ст. 155 НК РФ понятие расходов не определено. На это обратили внимание судьи в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 07.08.2008 № А28-370/2008-10/21. При этом арбитры отметили, что понятие расходов установлено в п. 1 ст. 252 НК РФ; особенности определения расходов при реализации имущественных прав перечислены в ст. 268 НК РФ. На этом основании судьи пришли к выводу, что в силу пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения имущественных прав и на сумму расходов, связанных с их приобретением.

Обратите внимание! Льгота, установленная пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ не распространяется на операции по передаче имущественных прав на жилые помещения (доли в них) (письмо ФНС России от 09.12.2004 № 03-1-08/2467/17@).

Напомним, что согласно пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат обложению (освобождаются от налогообложения) НДС на территории РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также операции по передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

Момент возникновения налоговой базы

В случае передачи имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или помещениях моментом определения налоговой базы является день передачи этих прав (п. 8 ст. 167 НК РФ; письмо УФНС РФ по г. Москве от 28.03.2008 № 09-11/30092).

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка права требования по договору долевого строительства подлежит государственной регистрации.

Поскольку договор об уступке требования (цессии) подлежит государственной регистрации, то согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ такой договор будет считаться заключенным с момента регистрации. Это означает, что НДС уплачивается в бюджет в момент уступки требования, т.е. государственной регистрации договора цессии.

Ставка НДС

При налогообложении операций по передаче имущественных прав на жилые дома и помещения, доли в них применяется расчетная ставка НДС 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Это подтверждают налоговые органы. Так, в письме УФНС РФ по г. Москве от 16.03.2006 № 19-11/20523 контролеры пояснили, что на основании п. 4 ст. 164 НК РФ при получении денежных средств при передаче имущественных прав в соответствии с п. п. 2 - 4 ст. 155 НК РФ, когда в соответствии с НК РФ сумма НДС должна определяться расчетным методом, налоговая ставка определяется как процентное отношение налоговой ставки, предусмотренной п. 2 или п. 3 ст. 164 НК РФ, к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки.

Пример.

Стоимость, по которой организация передает квартиру физическому лицу (цена передаваемого имущественного права), - 2, 6 млн руб. (в том числе НДС); расходы на приобретение квартиры – 2,3 млн руб.

Тогда налоговая база для исчисления НДС составит 300 тыс. руб. (2,6 млн руб. – 2,3 млн руб); сумма НДС – 45 762,72 руб. (300 тыс. руб. х 18/118).

ВАРИАНТ 2. Организация продает физическому лицу квартиру, заключив с ним договор купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, для того чтобы продать квартиру по договору купли-продажи организации необходимо зарегистрировать право собственности на нее. Заметим, что такую регистрацию можно осуществить только после окончания строительства многоквартирного жилого дома и сдачи его в эксплуатацию.

После регистрации права собственности на квартиру организация вправе продать ее физическому лицу по договору купли-продажи.

В силу пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат обложению (освобождаются от налогообложения) НДС на территории РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также операции по передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

Таким образом, при реализации налогоплательщиком жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир НДС не исчисляется (письмо ФНС России от 17.01.2008 № 03-1-03/60).